Novela SZ-1F[1], ki bo stopila v veljavo in bo začela uporabljati 6. 8. 2024, predstavlja odpravo protiustavnosti in realizacijo ustavne odločbe U-I-473/22-11 z dne 15. 6. 2023[2], s katero je Ustavno sodišče RS odločilo, da so posamezne določbe ZDen[3] in SZ-1[4] v neskladju s členom 33 Ustave[5], če se nanašajo na neprofitna najemna razmerja za nedoločen čas, ki so jih s prejšnjim imetnikom stanovanjske pravice sklenili zavezanci za vrnitev stanovanja v denacionalizaciji in v katera so kot najemodajalci pozneje vstopili upravičenci do denacionalizacije oziroma njihovi univerzalni pravni nasledniki (dediči).
Bistvene spremembe in dopolnitve, ki jih prinaša novela SZ-1F, vključujejo:
- možnost uveljavljanja doplačila najemnine do višine priznane tržne najemnine za lastnike denacionaliziranih neprofitnih stanovanj,
- preveritev lastništva in odpoved najemne pogodbe za lastnike denacionaliziranih neprofitnih stanovanj,
- okrepitve možnosti pridobitve dolgoročnih posojil za pridobivanje neprofitnih najemnih stanovanj, in
- reorganizacijo vodstva Stanovanjskega sklada RS (»Sklad«).
V nadaljevanju podrobneje predstavljamo relevantne novosti.
1. Možnost uveljavljanja doplačila najemnine za lastnike denacionaliziranih stanovanj
Novela SZ-1F naslavlja problematiko najemnikov v denacionaliziranih stanovanjih, izpostavljeno v odločbi U-I-473/22-11. Upravičenci do denacionalizacije po vrnitvi stanovanja v last so po sili zakona vstopili kot najemodajalci v prej sklenjena neprofitna najemna razmerja za nedoločen čas s prejšnjimi imetniki stanovanjske pravice. Ta najemna razmerja je bilo iz nekrivdnih razlogov mogoče odpovedati le, če je lastnik najemniku priskrbel drugo primerno stanovanje, po smrti prvega najemnika pa je lastnik na željo osebe iz določenega kroga najemniku bližnjih oseb moral sprejeti nadaljevanje najemnega razmerja z njo.
Država je s protiustavno ureditvijo močno posegla v pravico do pridobivanja dobička iz svoje lastnine, s tem ko je denacionalizacijske upravičence in njihove pravne naslednike (dediče) zavezala k prejemanju navzgor omejene neprofitne najemnine. Prejšnja ureditev je, poleg krnitve pogodbene svobode lastnika denacionaliziranega stanovanja, negativno vplivala tudi na vrednost takšnih nepremičnin in možnost za njihovo prodajo na trgu.
Novela SZ-1F v novem, XVI.A poglavju[6], popravlja prej neenakovredno razmerje pravic in dolžnosti med neprofitnimi najemniki in lastniki denacionaliziranih stanovanj.
Eno izmed sredstev za dosego tega cilja uvaja novi člen 167.d SZ-1, ki lastnikom denacionaliziranega stanovanja, zasedenega z neprofitnim najemnikom, omogoča doplačilo najemnine do višine priznane tržne najemnine. Doplačilo najemnine se bo skladno s členom 167.d(2) SZ-1 izračunalo kot zmnožek dejanske površine stanovanja in razlike med priznano tržno najemnino (člen 121.b(3) SZ-1) in neprofitno najemnino iz 115(3) SZ-1.
Kot dejanska površina stanovanja pri izračunu doplačila najemnine se vzame uporabna popravljena (korigirana) neto tlorisna površina stanovanja. Izračun slednje v členu 2(6) določa Pravilnik o merilih za ugotavljanje vrednosti stanovanj in stanovanjskih stavb[7]. Natančen način in postopek za izračun neprofitnih najemnin je določen v Uredbi o metodologiji za oblikovanje neprofitne najemnine in določitvi višine subvencij najemnin[8]. Višina priznane tržne najemnine pa je določena v skladu s členom 14 Uredbe, ki nadalje napotuje na Pravilnik o pogojih, merilih in postopku za dodelitev subvencij mladim družinam za najem tržnih stanovanj.[9]
Doplačilo se prizna upravičencem za največ eno leto pred mesecem vložitve zahteve za doplačilo. Po poteku enega leta od zahteve za doplačilo najemnine lahko upravičenec ponovno zaprosi zanj. Upravičencu lahko pripada tudi zgolj sorazmerni del doplačila najemnine, če bi najemna pogodba prenehala veljati pred koncem koledarskega leta (člena 167.d(3) in 167.d(4) SZ-1).
Doplačilo najemnine pripada upravičencem najprej od 1. 9. 2024.[10] Zahtevo za doplačilo najemnine bodo lastniki denacionaliziranih stanovanj vložili na Stanovanjski sklad RS. Le-ta bo z izdajo pozivne odločbe upravičencem izplačal doplačilo, ki ga bo kril državni proračun (člena 167.d(5) in 167.d(6) SZ-1).
Doplačila najemnine ne morejo zahtevati država, občine, javni stanovanjski skladi in druge pravne osebe javnega prava, katerih ustanovitelj je država ali občina, ter neprofitne stanovanjske organizacije (člen 167.d(8) SZ-1).
Doplačilo najemnine se davčno obravnava kot dohodek iz oddajanja v najem skladno s členom 75 ZDoh-2[11]. Prejemnik doplačila najemnine, ki želi pri dohodnini uveljavljati dejanske stroške iz oddajanja premoženja v najem, ima možnost uveljavljati stroške, ki presegajo prejeto neprofitno najemnino. To lahko stori na enak način, kot velja za uveljavljanje dejanskih stroškov od dohodka iz oddajanja premoženja v najem, kadar dohodnino od tega dohodka izračuna plačnik davka v obračunu davčnega odtegljaja (člen 167.d(7) SZ-1).
Zakonodajalec je uvedel posebne določbe iz novega XVI.A poglavja SZ-1 za začasno 10-letno obdobje, in sicer od 1. 9. 2024 do 31. 8. 2034 (člen 167.a SZ-1). Po preteku slednjega so bodo zadevne neprofitne najemnine oblikovale prosto na trgu, z omejitvijo oderuških najemnin. Najemnina je oderuška, če za več kot 50 % presega povprečno tržno najemnino v občini za enako ali podobno kategorijo stanovanj (člen 119(1) SZ-1).
Z izjemo določb o višini najemnine ostane najemna pogodba med najemnikom in lastnikom denacionaliziranega stanovanja po preteku začasnega obdobja še naprej v veljavi. Stranki pogodbe bosta morali skleniti aneks k najemni pogodbi, s katerim se bosta dogovorili za novo višino najemnine (člen 167.f SZ-1). Oddajanje denacionaliziranega stanovanja bo tako podvrženo tržnemu najemu, ob ohranitvi veljavnosti najemne pogodbe za nedoločen čas.
2. Preveritev lastništva in odpoved najemne pogodbe za lastnike denacionaliziranih neprofitnih stanovanj
2.1. Nov odpovedni razlog
Novela SZ-1F uvaja novo možnost preveritve lastništva in odpovedi najemne pogodbe s strani lastnika denacionaliziranega stanovanja (člen 167.č SZ-1).
Člen 167.č(1) SZ-1 kot razlog za odpoved najemne pogodbe določa lastništvo drugega primernega stanovanja oz. stanovanjske stavbe najemnika denacionaliziranega stanovanja ali njegovega zakonca oz. osebe, s katero živi najemnik v zunajzakonski skupnosti. Ta odpovedni razlog pa ni podan, če ima najemnik oz. njegov partner v lasti nepremičnino, ki jo mora na podlagi SZ-1 oddajati v najem za nedoločen čas in ob tem prejema doplačilo najemnine iz novega člena 167.d SZ-1.
2.2. Preveritev lastništva kot izjema od omejitve dostopa do osebnih podatkov
Skladno s členom 199(3) ZZK-1[12] lahko do podatka, ali je določena oseba lastnik nepremičnin, dostopa omejen krog subjektov (npr. upniki, državni organi, notarji itd.). Mednje pa ne sodijo lastniki denacionaliziranih stanovanj. To bi posledično izničilo namen odpovednega razloga iz novega člena 167.č(1) SZ-1 – lastniki bi namreč s težavo ugotovili, ali ima njihov najemnik oz. njegov partner v lasti drugo primerno stanovanje. To zagato rešuje določba člena 167.č(3) SZ-1, ki lastnikom denacionaliziranih stanovanj omogoča, da bodo lahko enkrat na leto preverili morebitno lastništvo stanovanja svojega najemnika oz. njegovega partnerja, ki ustreza površinskim normativom po Pravilniku o dodeljevanju neprofitnih stanovanj v najem[13].
Lastniki bodo zahtevo lahko vložili pri Stanovanjskemu skladu RS, in sicer od 6. 11. 2024 naprej.[14] Sklad bo lastniku izdal potrdilo s katastrskimi podatki o nepremičnini, podatki o zemljiškoknjižnemu lastniku nepremičnine in informacijami o skladnosti stanovanja s površinskimi normativi.
Novi člen 167.č SZ-1 tako omogoča lastnikom denacionaliziranih stanovanj, da v začasnem obdobju lažje odpovejo najemne pogodbe, iz razloga lastništva primernega stanovanja, ter jim omogoča, da glede tega na podlagi zakona pridobijo potrebne informacije.
3. Okrepitev možnosti pridobitve dolgoročnih posojil za pridobivanje neprofitnih najemnih stanovanj
Novela SZ-1F prinaša ukrepe za spodbujanje pridobivanja in povečanje števila novih neprofitnih najemnih stanovanj. Člen a148.a SZ-1 v ta namen določa možnosti pridobitve dolgoročnih posojil z ugodno obrestno mero. Stanovanjski sklad RS bo i) lokalnim skupnostim, ii) javnim stanovanjskim skladom in iii) pravnim osebam, vpisanim v register neprofitnih stanovanjskih organizacij[15], ponujal ugodna dolgoročna posojila za gradnjo, nakup ali obnovo neprofitnih najemnih stanovanj.
Sklad bo posojila dodeljeval na podlagi javnega poziva, v katerem bodo določeni predvsem pogoji za pridobitev, skupni obseg posojil, način zavarovanja posojila, merila za določitev višine posojila, upravičenci in rok za vložitev vlog (člena a148.a(2) in a148.a(3) SZ-1).
Novela SZ-1F bo tako okrepila vlogo sklada tudi na področju razdeljevanja proračunskih sredstev.
4. Reorganizacija poslovodstva Stanovanjskega sklada RS
Zaradi okrepljene vloge in pristojnosti sklada uvaja SZ-1F reorganizacijo njegovega poslovodstva.
SZ-1F kot organa sklada uvaja tri-člansko upravo in nadzorni svet (člen 146.a SZ-1). Poleg tega je predvideno tudi razmerje zastopanja in odločanje s strani uprave. Uprava bo sprejemala svoje odločitve z večino opredeljenih glasov (člen 146.a(4) SZ-1). Da bi se zagotovila učinkovitost uprave, je določeno, da v primeru enakega števila glasov odločilno vlogo igra glas predsednika uprave ali njegovega namestnika. Akt o ustanovitvi pa lahko predvidi zadeve, o katerih lahko odloča predsednik uprave sam oz. zadeve, ki se sprejemajo z drugačno večino. Uprava je sklepčna, če je pri sklepanju navzoča večina članov, katerih vsak ima en glas.
Za predsednika uprave je predvideno posamično zastopanje, preostala člana uprave pa sklad zastopata skupaj s predsednikom (člen 146.a(7) SZ-1).
5. Sklep
Cilj novele SZ-1F je izboljšati položaj najemnikov neprofitnih stanovanj, uresničiti odločbo Ustavnega sodišča RS, spodbuditi gradnjo neprofitnih najemnih stanovanj in okrepiti vodenje Stanovanjskega sklada RS. Poleg tega pa novela uravnotežuje pravice obeh strank najemnega razmerja – pravice najemnika do nadaljevanja najemnega razmerja na eni strani in pravice do zasebne lastnine lastnika denacionaliziranega stanovanja na drugi strani.
