10.6.2020
NEPR
> Nepremičnine, gradbeništvo in infrastruktura

Novela SPZ-B

V trimesečnem obdobju koronakrize in v pokoronskem obdobju se je sprejelo ogromno število predpisov, v množici katerih ne gre spregledati novosti na drugih pravnih področjih, ki so luč sveta ugledale ravno v tem času. Kot takšno velja izpostaviti novelo Stvarnopravnega zakonika – SPZ-B, ki je začela veljati 29. 3. 2020. Posamezne novelirane določbe, na katere bomo v nadaljevanju opozorili, se bodo začele uporabljati s 1. 7. 2020 oziroma celo s 1. 7. 2021.

K sprejemu novele SPZ-B je botrovalo zavedanje, da se v praksi pojavljajo številne situacije, ki bodisi niso pravno urejene ali pa je njihov pravni status nejasen, kot na primer: kakšen pravni status imajo skupno hišniško stanovanje, skupna kurilnica, skupne garaže, skupni podzemni hodniki ali pa igrišča, ki služijo več okoliškim stanovanjskim blokom. Drugi razlog za spremembo pa je bila potreba po prenovi registra neposestnih zastavnih pravic in zarubljenih premičnin v sodoben register s prijaznejšo dostopnostjo do uporabnikov in vpogleda javnosti v podatke registra.

Bistvena področja, ki se jih je dotaknila novela, so naslednja:

  1. prenova ureditve nekaterih stvarnih pravic;
  2. prenova registra neposestnih zastavnih pravic in zarubljenih premičnin;
  3. vrednostna pravna opredelitev živali kot živih bitij;
  4. odprava nekaterih nedoslednosti in pomanjkljivosti veljavne ureditve.

Na področju etažne lastnine in etažni lastnini podobnih pravnih položajev se urejajo naslednji pravni položaji:

  • Posamezni del zgradbe, ki služi tudi drugim zgradbam v etažni lastnini ali drugim nepremičninam (npr.: skupno hišniško stanovanje, skupna kurilnica, skupne garaže, skupni podzemni hodniki ipd.);
  • Posamezna parcela, ki služi tudi drugim zgradbam v etažni lastnini ali drugim nepremičninam (npr. parkirišča, skupno zemljišče, na katerem se nahajajo igrala, ipd.) in
  • Povezane nepremičnine (npr. soseska enodružinskih hiš, ki imajo skupno funkcionalno zemljišče).

Novelirane določbe glede etažne lastnine in podobnih pravnih položajev (t.j. člena 105(6) in členov 127.a do 127.č SPZ) se bodo začele uporabljati s 1. 7. 2021.

Pri institutu solastnine novela SPZ-B rešuje težave pri upravljanju v primerih neaktivnih ali neznanih solastnikov, ko je solastniških deležev veliko in so ti razdrobljeni. Upravljanje s stvarjo v širšem smislu (torej tudi v smislu razpolaganja) je v takšnih primerih dejansko onemogočeno. Zato novela SPZ-B aktivnim solastnikom, katerih solastniški delež predstavlja več kot polovico, daje možnost t.i. izrednega upravljanja s solastnino ob odobritvi posla s strani sodišča.

Od uveljavitve novele SPZ-B je mogoča ustanovitev neprave stvarne služnosti v korist osebe, ki opravlja gospodarski podjem v javno korist in je služnost ustanovljena za namene opravljanja tega podjema. Takšna služnost se bo lahko ustanovila za čas, ki je daljši od trideset let, ali za nedoločen čas. Služnost v javno korist bo mogoče prenesti na drug subjekt, ki upravlja gospodarsko javno infrastrukturo, ki je v javno korist.

Posodablja pa se tudi ureditev stavbne pravice, pri kateri novela odpravlja prisilno omejitev trajanja stavbne pravice na 99 let in uzakonja možnost, da lastnik zemljišča in imetnik stavbne pravice avtonomno uredita višino nadomestila, ki ga mora lastnik zemljišča plačati imetniku stavbne pravice po njenem prenehanju.

Eden od osrednjih ciljev, ki ga je zasledovala novela SPZ-B, je prenova registra neposestnih zastavnih pravic in zarubljenih premičnin (RZPP), ki ga vodi spletni portal AJPES. Uporabnikom se s 1. 7. 2020 obeta prijaznejši in modernejši register, ki bo neposredno povezan z vsemi zalednimi registri in uradnimi evidencami (npr. centralnim registrom prebivalstva, Poslovnim registrom Slovenije, registrom davčnih zavezancev, zemljiškim katastrom, katastrom stavb, evidenco motornih vozil itd.). Po prenovi registra bo funkcija AJPES omejena na upravljavca registra, vpise vanj pa bodo zagotavljali kvalificirani upravičenci sami. Delovanje registra bo natančneje uredila Vlada z uredbo.

V zvezi z neposestno zastavno pravico na premičninah velja izpostaviti še naslednje novosti, ki se bodo prav tako začele uporabljati od 1. 7. 2020 dalje:

  • za nastanek sporazumne neposestne zastavne pravice na premičninah bo zadostoval notarski zapis, pogodbene stranke pa bodo lahko dogovorile tudi neposredno izvršljivost notarskega zapisa. V takem primeru bo enako kot po veljavni ureditvi sklenitev sporazuma v obliki neposredno izvršljivega notarskega zapisa imela v postopku izvršbe učinek rubeža premičnine;
  • z novelo se izrecno ureja neposestna zastavna pravica na opremi, pri čemer se (enako kot pri zalogah) zahteva individualizacija stvari, ki je predmet zavarovanja, prek točne določitve prostora, v katerem se oprema nahaja. Neposestna zastavna pravica na opremi se zakonsko omejuje le na opremo, ki je po svoji naravi poslovna oprema, s čimer se izključuje oprema, ki se nahaja v stanovanjih (gospodinjstvih).

Nenazadnje pa se bodo novele SPZ-B razveselili tudi zagovorniki pravic in ljubitelji živali, ki po novem niso definirane kot stvari, temveč kot čuteča živa bitja, ki kot takšna uživajo posebno zakonsko zaščito.