10.6.2024
NEPR
> Nepremičnine, gradbeništvo in infrastruktura

Ni vpisanih plomb, ni zemljiškoknjižnih postopkov. Pa res?

Namen tega prispevka je opozoriti na spremembo pri vpisovanju plomb na nepremičninah, ki je bila uvedena v začetku letošnjega leta in ima praktične posledice za posameznike, ki želijo preveriti zemljiškoknjižno (»ZK«) stanje nepremičnin.

Pri pregledovanju ZK stanja nepremičnin na portalu eZK je bila dolga leta uveljavljena praksa, da je posameznik pridobil redni izpis iz zemljiške knjige za določeno nepremičnino in če na njem ni bilo vpisane nobene plombe, se je lahko zanesel, da glede te nepremičnine oziroma pri njej vpisanih pravicah[1] ali pravnih dejstvih[2] v tistem trenutku ne teče noben ZK postopek[3]. Nova praksa glede vpisovanja plomb, vzpostavljena z začetkom tega leta, ki jo predstavljamo v nadaljevanju, posega v opisano ustaljeno prakso preverjanja ZK stanja nepremičnin in posledično zahteva od uporabnikov eZK večjo pozornost.

Sprememba pri vpisovanju plomb

Zaradi uskladitve s pravili o vpisu plomb, kot jih določata člena 134(2) in 134(3) ZZK-1, je bila dne 3. 1. 2024 izvedena nadgradnja informacijskega sistema e-ZK.[4] Implementacija omenjenih pravil sledi z več kot 10-letno zamudo, saj sta bila člena 134(2) in 134(3) ZZK-1 uveljavljena že z novelo ZZK-1C[5] iz leta 2011. Navedena člena določata, da:

  • če se s predlogom zahteva vpis v zvezi s skupno hipoteko, ki učinkuje samo proti hipotekarnemu upniku ali imetniku izvedene pravice ali pravnega dejstva, vpisanega pri tej hipoteki, se plomba vpiše samo pri glavni nepremičnini;
  • navedeno smiselno velja tudi za predlog, s katerim se zahteva vpis v zvezi z drugo izvedeno pravico ali pravnim dejstvom iz člena 17(3) ZZK-1 (tj. predznamovano lastninsko pravico, vknjiženo ali predznamovano izvedeno pravico[6] ter pravnim dejstvom, zaznamovanim v zemljiški knjigi, razen zaznamb, ki se nanašajo na osebna stanja imetnika, ki obstajajo pri osnovnih pravnih položajih dveh ali več nepremičnin).

Navedena sprememba je bila v informacijskem sistemu e-ZK implementirana na način, da se plombe odslej vpisujejo le pri glavni nepremični, kadar gre za postopke, katerih predmet je:

  • izbris ali prenos primarne[7] izvedene ali varovalne pravice ali pravnega dejstva in
  • vpis, prenos ali izbris sekundarne[8] izvedene ali varovalne pravice ali pravnega dejstva.

Pri predlogih takih postopkov, ki so bili vloženi pred 3. 1. 2024, je bil izveden sistemski popravek, na podlagi katerega so se izbrisale plombe pri vseh drugih nepremičninah, razen pri glavni nepremičnini.

V maju 2024 je bil informacijski sistem e-ZK še dodatno nadgrajen[9] tako, da je na rednem izpisu za izvedeno pravico ali zaznambo sedaj dodan nov sklop »Plombe«, v katerem se prikažejo vse nerešene ZK zadeve, ki se nanašajo na izbris izvedene pravice / zaznambe, njen prenos ali vpis oziroma izbris sekundarne zaznambe pri tej izvedeni pravici / zaznambi. Posameznik, ki ga zanima, ali v zvezi z določeno izvedeno pravico potekajo kakšni še nerešeni ZK postopki, se torej lahko s tem seznani bodisi s pregledom plomb, vpisanih pri glavni nepremičnini, ali s pregledom rednega izpisa za izvedeno pravico.

Posledice v praksi

Predstavljena sprememba bo imela pomembne posledice v praksi. Če na primer dolžnik za zavarovanje svojih obveznosti ustanovi hipoteko na več svojih nepremičninah (kar je med poslovnimi subjekti pogosta praksa), bo plomba, ki zaznamuje postopek za vpis hipoteke vidna pri vseh nepremičninah, medtem ko bo plomba, ki zaznamuje postopek izbrisa ali prenosa te iste hipoteke, vidna le pri glavni nepremičnini ter na rednem izpisu za to konkretno hipoteko[10] pod novim sklopom »Plombe«.

Z dejstvom, da poteka postopek za izbris ali prenos hipoteke, se potencialni kupec s hipoteko obremenjene nepremičnine (ki ni glavna nepremičnina) ne bo mogel več seznaniti neposredno ob prvem (in pogosto edinem) koraku, ki ga opravi pri pregledu ZK stanja nepremičnine, tj. pregledu rednega izpisa iz zemljiške knjige za konkretno nepremičnino, ki ga zanima, kot je bilo to mogoče doslej. Po novem bo potreben dodaten korak. Da bi se seznanil o teku postopka za izbris ali prenos hipoteke bo moral pridobiti dodaten izpis bodisi za to konkretno hipoteko bodisi za glavno nepremičnino (in pri njej vpisane plombe).

Na to ga bo sicer na rednem izpisu iz zemljiške knjige opozarjal naslednji zapis:

Če je lastninska pravica na nepremičnini omejena z izvedeno pravico / zaznambo in nepremičnina, ki je predmet tega izpisa, pri tej izvedeni pravici / zaznambi ni glavna nepremičnina, glede morebitnih zemljiškoknjižnih zadev, o katerih še ni pravnomočno odločeno, za izbris te izvedene pravice / zaznambe, njen prenos ali vpis oziroma izbris sekundarne zaznambe pri tej izvedeni pravici / zaznambi, glej izpis za glavno nepremičnino (drugi in tretji odstavek 134. člena ZZK-1) ali izpis za to izvedeno pravico / zaznambo.

Vendar je pomen zgornjega opozorila, polnega pravnih izrazov, zlasti v razmerju do prava neveščih oseb vprašljiv.

Zato opozarjamo, da v praksi uveljavljeno pravilo »ni plomb, ni zemljiškoknjižnih postopkov«, ne drži več absolutno.

[1]    V zemljiško knjigo se vpisujejo stvarne pravice in nekatere obligacijske pravice. Glej člen 13 ZZK-1; Zakon o zemljiški knjigi (Ur. l. RS, št. 58/03 s spremembami, »ZZK-1«).

[2]    Za seznam pravnih dejstev, ki se vpisujejo v zemljiško knjigo, glej člen 22 ZZK-1.

[3]     Natančno: da glede določene nepremičnine ni bil začet zemljiškoknjižni postopek, v katerem zemljiškoknjižno sodišče o vpisu še ni pravnomočno odločilo (člen 134(1) ZZK-1).

[4]     O tej spremembi je bilo dne 3. 1. 2024 na podportalu eZK portala e-sodstvo VSRS objavljeno Obvestilo o nadgradnji sistema e-ZK – vpis plomb samo pri glavni nepremičnini, dostopno na: https://evlozisce.sodisce.si/evlozisce/cms/single.cms?id=bcf63aeb-f710-4b00-804d-63fcee1d563b&v=singleNews  in Uporabniška navodila in pojasnila glede plomb in odločanja o vpisih (verzija 2) z dne 23. 1. 2024, dostopna na podportalu eZK portala e-sodstvo VSRS: https://evlozisce.sodisce.si/evlozisce/javni_izpisi/list.html.

[5]     Zakon o spremembah in dopolnitvah Zakona o zemljiški knjigi (Ur. l. RS, št. 25/2011, »ZZK-1C«).

[6]     Izvedene pravice so: hipoteka, služnostna pravica, pravica stvarnega bremena, stavbna pravica ter obligacijske pravice, ki se skladno s členom 13(2) ZZK-1 vpisujejo v zemljiško knjigo.

[7]     Primarne izvedene pravice so pravice, ki učinkujejo neposredno na lastninsko pravico na nepremičnini in se v zemljiško knjigo vpišejo pri osnovnem pravnem položaju nepremičnine (na primer: zastavna pravica (hipoteka), služnosti, stavbna pravica). Plavšak N., et al., Zastavna pravica, Planet GV : ABC Nepremičnine, 2018.

[8]     Sekundarne izvedene pravice so izvedene pravice, ki učinkujejo na primarno izvedeno pravico in se v zemljiško knjigo vpišejo pri primarni izvedeni pravici, na katero učinkuje (na primer: hipoteka na stavbni pravici). Plavšak N., et al., Zastavna pravica, Planet GV : ABC Nepremičnine, 2018.

[9]     Obvestilo o nadgradnji sistema eZK z dne 6. 5. 2024, objavljeno na podportalu eZK portala e-sodstvo VSRS: https://evlozisce.sodisce.si/evlozisce/cms/single.cms?id=da11e04b-a670-48c1-8384-7e6d51203705&v=singleNews.

[10]    Tj. na »rednem izpisu izvedene pravice / pravnega dejstva«.