Je varno kupiti nepremičnino na javni dražbi?

Nepremičninski trg v Sloveniji si je opomogel, s tem pa so se cene spet zvišale. Višje ko so cene, aktivnejši in inovativnejši so kupci pri iskanju ugodnejših nakupnih priložnosti. Ena od možnosti, kako prihraniti, je nakup nepremičnine na prisilni (sodni) javni dražbi, kjer so prodajne cene navadno precej nižje od tržnih cen. Gre za javne dražbe v izvršilnih in stečajnih postopkih. Pa je nakup nepremičnine na taki javni dražbi varen?

Na kratko: da, načelno celo varnejši od »običajnega« nakupa na trgu. Vendar je treba biti previden in pred nakupom natančno preveriti dejansko in pravno stanje nepremičnine, saj ima kupec v nasprotnem primeru z nepremičnino lahko bistveno več sitnosti in stroškov, kot znaša njegov prihranek pri nakupu.

Kupec, ki kupuje nepremičnino na javni dražbi, pričakuje, da bo po plačilu kupnine pridobil v last bremen prosto nepremičnino in da bo lahko nemoteno užival lastninsko pravico na njej. Pa je to res?

Praviloma da, vendar je nekaj izjem, na katere je treba biti pozoren, saj se določena bremena pri prodaji na javni dražbi ne izbrišejo.

Pri nakupu v stečaju s plačilom kupnine prenehajo naslednje pravice tretjih oseb na nepremičnini: zastavna pravica ali hipoteka in zemljiški dolg ter pravica do prepovedi odtujitve in obremenitve. Ta bremena prenehajo »absolutno«, torej ne glede na to, kdaj so bila ustanovljena. Po plačilu kupnine bo torej kupec pridobil nepremičnino, na kateri ne bo vpisana nobena hipoteka ali zemljiški dolg.

Večjo pozornost je treba nameniti osebnim služnostim, stvarnim bremenom ali stavbni pravici. Ta bremena s plačilom kupnine prenehajo in se izbrišejo iz zemljiške knjige le, če so bila pridobljena po začetku stečajnega postopka ali če so bila v zemljiško knjigo vpisana po vpisu najzgodnejše hipoteke ali zemljiškega dolga.

Če je, na primer, stečajni dolžnik še pred začetkom stečajnega postopka na neobremenjeni nepremičnini ustanovil pravico užitka v korist tretje osebe, bo užitek ostal vpisan na nepremičnini tudi po zaključku javne dražbe in po plačilu kupnine. Kupec, ki se je nadejal »ugodnega« nakupa nepremičnine, bo pridobil le golo lastninsko pravico. Če je užitkar čil in zdrav, se lahko zgodi, da bodo koristi nepremičnine uživali šele kupčevi potomci.

S plačilom kupnine ne prenehajo stvarne služnosti. Če je bila, na primer, pred prodajo na nepremičnini vpisana služnost poti, bo ostala vknjižena še naprej.

V izvršbi sodišče v sklepu o domiku določi, katere v zemljiški knjigi vpisane pravice in bremena se izbrišejo ob izročitvi nepremičnine kupcu, vendar, pozor – sklep o domiku je izdan šele, ko je javna dražba že končana in je kupec dal najugodnejšo ponudbo, pred tem pa vplačal varščino. Od te se lahko poslovi, če po prejemu sklepa o domiku nepremičnine ne kupi, ker stanja prej ni ustrezno preveril.

Tudi pri prodaji v izvršilnem postopku stvarne služnosti na nepremičnini z njeno prodajo ne ugasnejo. Prav tako ne ugasnejo osebne služnosti, stvarna bremena in stavbne pravice, ki so bile vpisane v zemljiški knjigi pred pravicami upnikov zemljiškega dolga, zastavnih upnikov oziroma upnika, na čigar predlog je sodišče dovolilo izvršbo. Ugasnejo pa na nepremičnini vknjižene zastavne pravice in zemljiški dolgovi, ne glede na to, ali so upniki poplačani ali ne.

Kaj pa če je nepremičnina zasedena, na primer da v njej živi dolžnik z družino ali je nepremičnina oddana v najem?

V izvršilnem postopku sodišče dolžniku določi rok, v katerem se je dolžan izseliti iz družinske stanovanjske hiše ali stanovanja oziroma izprazniti poslovni prostor ter nepremičnino prepustiti kupcu prosto oseb in stvari. Sklep je izvršilni naslov, kar pomeni, da kupec lahko doseže prisilno izselitev dolžnika. Vendar ne vedno – dolžnik, ki je kot lastnik stanoval v prodani družinski stanovanjski hiši ali prodanem stanovanju, ima pravico ostati v nepremičnini kot najemnik še največ tri leta po prodaji, za neprofitno najemnino. S to možnostjo bo kupec sicer vnaprej seznanjen, ker jo mora dolžnik uveljavljati najpozneje pred dražbo.

Pri prodaji v postopku osebnega stečaja je dolžnik stanovanje ali družinsko stanovanjsko hišo, v kateri je stanoval kot lastnik, dolžan izprazniti in izročiti stečajnemu upravitelju v treh mesecih po izdaji sklepa o prodaji. Kupec je bolj varovan kot v izvršilnem postopku, saj je sklep o prodaji izvršilni naslov za izpraznitev in izročitev nepremičnine ne le proti dolžniku, ampak tudi proti drugim osebam, ki uporabljajo nepremičnino skupaj z dolžnikom ali ki jim je dolžnik omogočil njeno uporabo.

Pri prodaji v izvršbi tudi ne preneha najemno ali zakupno razmerje na nepremičnini. Če gre za »stara« razmerja, nastala pred vpisom hipoteke na nepremičnino, kupec vstopi v položaj prejšnjega lastnika kot najemodajalca. Predvsem v primerih neprofitnih najemnih razmerij, sklenjenih za nedoločen čas, je to za kupca lahko zelo obremenjujoče. Če pa je najemno razmerje nastalo po pridobitvi zastavne pravice upnika, lahko novi kupec najemno razmerje odpove z enomesečnim odpovednim rokom. Enako je pri stečajnem postopku, pri katerem je sicer stečajni upravitelj že prej pridobil pravico do odpovedi najemne pogodbe – če pogodbe ni odpovedal, najem učinkuje tudi proti kupcu.

Zakon varuje kupca tudi pred morebitnimi zahtevki tretjih oseb. Kupec, ki je v izvršbi kupil nepremičnino na prisilni javni dražbi, postane lastnik tudi v primeru, ko dolžnik ni bil njen lastnik.

Kupci si morajo nepremičnino pred ogledom skrbno ogledati, saj pri prodaji na javni dražbi ni jamčenja za stvarne napake predmeta prodaje. To v praksi pomeni, da če kupec en mesec po nakupu hiše ugotovi, da pušča streha, je to izključno njegov problem, saj jamčevalnih zahtevkov ne more uveljavljati. Prav tako to pomeni, da s prodajo v stečaju ali izvršbi nepremičnina ne pridobi gradbenih, uporabnih ali drugih dovoljenj, če jih prej ni imela. Sodna praksa se je že večkrat postavila na stališče, da je na javni dražbi mogoče uspešno prodati nepremičnino, ki je črna gradnja. Kadar je izrečen inšpekcijski ukrep zaradi nedovoljene gradnje, je prepovedan le promet kot pravno poslovno razpolaganje lastnika s takšno nepremičnino, ni pa to ovira za prodajo v izvršilnem postopku. Morebitna legalizacija je problem kupca. Višje sodišče v Ljubljani je v neki odločbi izrecno navedlo: Kdor se odloči za nakup stvari na javni dražbi, privoli v nakup po načelu videno-kupljeno.

Kupci so torej pri nakupih na javnih dražbah lahko mirni glede hipotek in zemljiških dolgov, saj se bodo vsa tovrstna bremena po prodaji gotovo izbrisala. Drugače pa je pri nekaterih drugih bremenih, ki kupca nepremičnine lahko obremenjujejo celo bolj kot hipoteka – na primer užitek. Paziti je treba tudi na črne gradnje in se pred nakupom prepričati, kaj se dejansko prodaja. Da bi se izognili neprijetnim presenečenjem je zato zelo priporočljivo, da potencialni kupec nepremičnine najame strokovnjaka, ki bo nepremičnino pregledal s »tehničnega« in pravnega vidika. Strošek takšnega pregleda je zanemarljiv v primerjavi s posledicami nepremišljenega nakupa kupca, ki ga premami nizka cena.